固定資産税の税額計算の仕組み
自治体のホームページなどでは、次のように説明しています。
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。
評価額＝再建築価格×経年減点補正率
○再建築価格
評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費
○経年減点補正率
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等を表したもの |
評価額は、以上によって求めることになりますが、その額が評価替え前の価格を超える場合には、通常、評価額は評価替え前の価格に据え置かれます。なお、評価替えは、3年ごとに行い、次の評価替えは平成21年度です。
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つまり、評価対象の家は、建築された時にいったいいくらで作られたかを求め（これを再建築価格とします）
これに経年減点補正率と固定資産税の税率1.4％、都市計画税の税率0.3％を乗じたものが1年間に支払う税額となります。
cf.評価額（再建築価格×経年減点補正率）が 8,000,000円の家屋の年間税額は
8,000,000円×1.4％＋8,000,000円×0.3％＝136,000円となります。
※一定の条件を満たす家屋には新築後３年間、固定資産税の50％が軽減される措置があります。
※ここでいう固定資産税は家屋を対象としているため、土地を所有している場合はこのほか土地の分が別に課税されます。
※固定資産税は、年4回に分けて分納できるように4〜5月に納付書が送られてきます。
※固定資産税の税率、都市計画税の税率は各市区町村で異なります。
※都市計画税は、対象となる家が市街化区域内に建てられている場合に課税されます。
固定資産評価基準とは
固定資産の価格の決定については、地方税法により固定資産評価基準によって決定しなければならないとされています。
つまり、日本全国、同じ基準によることになり、自治体によって差はないということになります。
大手の住宅メーカーで、まったく同じ仕様で建てれば、どこに建てても再建築価格は同じという理屈です。
地方税法第388条第1項より抜粋
総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」という。）を定め、これを告示しなければならない。 |
地方税法第403条第1項より抜粋
市町村長は、、第三百八十八条第一項の固定資産評価基準によつて、固定資産の価格を決定しなければならない。 |
再建築価格とは
再建築価格は、木造か非木造かの区分に従って、あらかじめ点数化された家屋の各構成要素（使用している資材の種類や使用量）を加算していくことにより算出されます。
「同一のもの」とは
一般的に、「同一のもの」とは、まったく同じものという意味ですが、ここでは違います。
「家屋の構造、規模、形態、機能などが同一で、使われている建築資材がほぼ同量のもの」が同一のものの意味になります。
つまり、再建築価格の積算には多少の幅があるということになります。
同じメーカーが建てた同じシリーズの同じグレードの家で、片方はオプションが組み込まれていて販売価格に差があったとしても、再建築価格が同じということがありえるということです。
物価水準による補正率とは
これは地域によって、資材価格や人件費が異なっていることに考慮したものです。
よって、同じメーカーが建てた同じシリーズの同じグレードの家であっても、施工場所によって、再建築価格が異なる場合があるということです。
cf.補正率0.90の地方都市と東京都の比較
再建築価格10,000,000円の場合
東京都 10,000,000円 × 1.00 ＝ 10,000,000円
地方都市 10,000,000円 × 0.90 ＝ 9,000,000円
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